Buy me tenderly

Features of purchase of assets under construction in Sharm el-Sheikh

Buy me tenderly

Раздумывая о покупке недвижимости где-нибудь в райском уголке возле моря, многие задают вопросы: а как относиться к предложениям застройщиков о покупке у них незавершенного (а подчас - даже едва начатого строительного объекта? Какие тут могут быть подводные камни, велики ли риски, можно ли дать какие-то советы? Учитывая, что данная тема интересна все большему количеству людей, предлагаем вашему вниманию наш обзор.

Дешево и сердито

Что и говорить - покупка недвижимости в незавершенке - это реальный шанс сэкономить, потому что цены на такие объекты весьма демократичны.

Причина тому проста - никто не хочет платить рыночную цену завершенного объекта за то, что существует пока только в общих чертах, а сроки завершения строительства весьма туманны. С другой стороны, - тот, кто хочет продать объект на этом этапе, готов компенсировать покупателю неудобства достаточно низкой ценой.

Необходимо также отметить, что Шарм-эль-Шейх входит в первую десятку наиболее быстро развивающихся городов-курортов. К застройщикам применяются серьезные санкции за срыв календарных сроков, - вплоть до задействования правительством процедуры банкротства. А значит, любой “долгострой” рано или поздно будет достроен и введен в эксплуатацию: если не этим застройщиком, - то следующим, перекупившим у него это право, или просто купив у владельца фирмы-застройщика его корпоративные права.

Картинки, картиночки...

Как правило, объекты незавершенного строительства предлагаются к продаже по интернет. При этом наглядность проектных разработок, и их компьютерная визуализация на сайте имеют весьма и весьма высокое качество.

Схемы апартаментов, красочные описания, а также великолепные компьютерные модели строящихся объектов также разбавляют “живыми” фотографиями с видами самых красивых мест города. Весьма характерно также украшение презентаций чудными морскими пейзажами, создавая у клиента образ беззаботного уголка, который вот-вот откроют к эксплуатации. Заинтересованному покупателю покажут великолепное видео, а при визите в офис угостят вкусным и прохладным соком. В общем, проявившего интерес будут старательно погружать в предвкушение мира и парадайза, который "вот-вот раскроет вам свои объятия", - стоит только расписаться в контракте, и внести в кассу первый платеж.

Однако, на сами стройки покупателей возят неохотно. И это можно понять: вид фактического состояния объекта может вызвать как минимум разочарование. В целом, египетский недострой может вызвать воодушевление разве что у людей с высоким оптимизмом, и крайне развитым воображением. Хотя эти черты инвестора сами по себе и неплохи, но вот в жизни таких людей (к тому же имеющих на своих счетах немалые суммы) в жизни не так уж много. Поэтому на стройку вас повезут, когда окончательно убедятся, что желание инвестировать у вас твердое, а нервы у вас крепкие.

Сыграем по-крупному?

В начале этого обзора мы справедливо указали на очевидное преимущество покупки недостроенного объекта - его дешевизну, по сравнению, например, с объектами завершенными. С другой стороны, необходимо понимать, что продажа владельцем недвижимости на этапе строительства - мера отчасти вынужденная, и прибегают к ней лишь те застройщики, которым не хватает средств для полного окончания строительства.

И не то, чтобы владельцами объектов в Шарме являются нищие, - нет. Вероятнее всего, фактические расходы на строительство превысили расчетную смету (ой, ну как обычно), а источников их покрытия у компании-застройщика не оказалось.

Так бывает, и не только в Египте. Однако, сам по себе факт того, что владелец объекта соглашается с потерей для себя, по сути, немалых сумм (что для Египта весьма нехарактерно), заставляет как минимум задуматься. Главным образом о том, а нужен ли вам такой, с позволения сказать, “подрядчик”? А что, если, кроме вас, больше никто не проявит интерес к данному строительству, и вашему визави просто не на что будет его закончить?

Данный бизнес, будучи по сути банальным инвестиционным проектом, в упрощенном виде представляет собой совместный бизнес-план с застройщиком: вы даете ему финансы для продолжения строительства, а он (для вашего спокойствия) подписывает контракт на куплю-продажу части своего объекта. После чего вы оба пересаживаетесь "в одну лодку", и ждете умножения своего капитала после завершения стройки.

Инвестиции в строительство - это весьма своеобразный бизнес, причем во всем мире. Инвестиции в строительство в Египте - удовольствие тем более не для малодушных.

Зачем же это нужно?

Несмотря на кажущуюся опасность в приобретении недостроя, на самом деле эта идея таит в себе множество позитивных возможностей. Безусловно, есть риск, что ваши сбережения “зависнут”, и вместо обещанных года или двух, вам придутся ждать гораздо (и гораздо!) дольше. В особо одиозных случаях покупку такого рода объектов недвижимости можно даже в какой-то мере сравнить с покупкой участка на Луне, - хотя, будем справедливы, до таких крайностей в Шарм-эль-Шейхе еще не доходило.

Однако, риски рисками - но обратная (и явно позитивная) сторона медали здесь присутствует однозначно, и упускать ее будет неверно. 

Во-первых, инвестировав в покупку недостроя, вам уже не нужно ни о чем заботиться. Вам не придется дополнительно платить за достройку, ибо застройщик по контракту продает объект с обязательством передать его вам в готовом виде, и при этом обозначает сроки, за которые он приведет данный объект в надлежащее состояние. Вам не придется участвовать в строительстве, скидываться на краску, мешать раствор, ругаться с прорабами, и стеречь, чтобы строители не пропили цемент. Другими словами, - обязанность, и финансовая сторона достройки лежит исключительно на продавце. Дело покупателя - просто ждать, когда его объект вырастет в цене после окончания строительства, и сдачи комплекса в эксплуатацию.

Во-вторых, после окончания строительства цена вашего объекта возрастет (заметьте, совершенно без вашего участия), и вы умножите свой капитал настолько существенно, что все прочие способы его приумножения часто-густо просто отдыхают. Конечно же, если при этом их не сравнивать с  международной торговлей наркотиками, добычей нефти и алмазов, или воровство бюджетных средств где-то у себя на родине - этого, понятно, вы не переплюнете. Но, если вместо напряженного (а часто и рискованного) труда на благо своего капитала, денно и нощно строя свой фундамент финансового благополучия, - вы приобретете понравившийся объект в строящемся комплексе в Шарм-эль-Шейхе, то через определенное количество времени радостно обнаружите, что стали внушительно богаче. Причем - совершенно не прикладывая дополнительных усилий. Как говорится, - пока Красное море не высохло, здесь всегда будет устойчивый спрос на недвижимость, причем любую.

В-третьих, на этапе строительства продавцы, как правило, согласны не только на адекватную цену, - они легко соглашаются на рассрочку платежей. Причем совершенно без участия египетских банков, что упрощает процедуру приобретения иностранцами собственности, без преувеличения, до неслыханного уровня.

И также, не надо забывать, что, после покупки объекта недвижимости на Синае, вы становитесь уже не туристом, а уже самым настоящим инвестором, и абсолютно законно получаете статус резидента. О преимуществах оного мы поговорим подробнее немного позже.

Что же делать, как же быть?

Во-первых. Определите для себя, что именно вы хотите: приобрести "домик для мамы”, или "виллу для отпуска”, или все-таки бизнес-объект для умножения вашего капитала?

Встаньте перед зеркалом, посмотрите себе в глаза, и внятно произнесите следующее. В случае "домика для мамы", ваша мама может просто устать ждать обещанного. Даже в Европе, как известно, “три года ждут”, а в Египте время тянется подчас намно-о-о-го медленнее). В случае приобретения "виллы для отпуска", вам просто гарантировано проведение отпусков не в купленном, а в арендованном жилье, - причем на протяжении совершенно неопределенного срока, - ибо заселиться в свои апартаменты раньше, чем достроят и запустят в эксплуатацию весь комплекс, вам не удастся. Вас банально не пустит с вашими чемоданами охрана, а отсутствие в недостроенных апартаментах воды и электроэнергии омрачит любой отдых, - даже самых стойких курортников, и даже в Шарм-эль-Шейхе.

Однако, если вы ищете возможность вложения своих капиталов с целью их приумножения, - это, пожалуй, одна из немногих возможностей, сулящих ощутимый доход, причем - с минимумом капиталовложений, и совершенно без дополнительных затрат - что, согласитесь, весьма комфортно, и такие возможности высоко ценятся “акулами капитализма”. Вообще, будем откровенны - капиталы во все времена делались в основном не с лопатой, а с калькулятором.

Во-вторых. Если вы уже решили приобрести объект под инвестицию, с целью дальнейшей перепродажи - отложите все свои дела, выберите минимум пару недель, и приезжайте выбирать варианты лично. Не то, чтобы вас обманули посредники - нет, скорее всего, вас не обманут. Опасность подстерегает в другом - и она чуть ли не более опасна. Риск заключается в неправильной оценке ситуации на расстоянии, а это может быть чревато потерями гораздо большего порядка, чем дорога в оба конца, и отель, забронированный на пару недель.

В-третьих. Инвесторы знают, что цена недвижимости держится на трех китах: Эти "киты": 1 - location, 2 - location, 3 - location. Это означает, что всегда можно отремонтировать фасад и водопроводную трубу, заменить устаревшую электропроводку, и купить новую мебель. Но заменить местоположение на более удобное не удастся. Поэтому всегда выбирайте для инвестиций в недострой наиболее перспективное место строительства. Все знают, что объект недвижимости тем дороже, чем в лучшем месте он расположен. Обратите внимание на то, какой вид открывается из окон. Будет ли видно из них море и горы (самый шик в Шарм-эль-Шейхе), или самая лучшая перспектива после завершения стройки - ближайший сарай или местная помойка? Имейте также в виду и то, что объекты, расположенные в перспективных местах, которые сулят высокую цену продажи после завершения строительства, будут “вытягиваться” застройщиками в первую очередь, по сравнению с окраинами.

В-четвертых. Поживите в Шарме некоторое время в арендованном жилье, и понаблюдайте за интересующем вас объектом строительства. Если вокруг него не копошатся строители, нет следов строительной техники, и свеже-завезенных стройматериалов, а сам объект занесен песком под самые окна, - не стоит связывать с ним большие надежды. В конце концов, Шарм-эль-Шейх развивается очень динамично, и строящихся объектов в городе, что называется, - пруд пруди. Возьмите тайм-аут, и поищите себе для инвестирования более надежный вариант.

Ну, и пятый совет - что называется, “от души”. Если это возможно, - познакомьтесь непосредственно с хозяином строительства, пообщайтесь с ним, и прислушайтесь к своему внутреннему голосу. Как известно, чаще всего именно интуиция помогает нам принимать наиболее верные решения в этой жизни. Поможет и в этот раз.

Немного о гарантиях

Инвестиций без риска не бывает. Это аксиома. В некоторых странах эти риски меньше, в некоторых - больше. Безусловно, строительство - это весьма своеобразная отрасль, а строительство в курортных городах - и подавно. Однако, если кто-то хочет знать о гарантиях, то нужно сказать пару слов и о них.

Гарантии, как это ни странно, есть. Хотя они и весьма специфичны. По понятным причинам, гарантий типа “чтоб я сдох”, или “век воли не видать”, или аналогичных, которые вам обязательно произнесут с разной долей местного колорита, - касаться в этом обзоре мы не будем. Все без исключения застройщики с разной степенью энтузиазма будут убеждать вас, что “осталось совсем чуть-чуть”, и что все будет точно, как указано в контракте. Все они с разной степенью убедительности клянутся Аллахом, что нечего бояться, и что ключи от своих готовых апартаментов вы уж точно получите.

И таки да. Таки получите. Можете быть уверены в этом на 99%, а это, согласитесь, весьма высокий процент во все времена. Вообще, с точки зрения того, что рано или поздно вы получите приобретенное - инвестиции в Шарм-эль-Шейхе надежнее, чем даже местный климат. Фишка лишь в том, когда вы их получите. То есть - вопрос во времени.

Как раз именно Его величество Время является тем самым рисковым фактором, и которое вы действительно можете потерять. Ибо, в глазах египтян, контракт - это не догма, а нечто наподобие бизнес-плана. Его будут честно стараться придерживаться. Но за неисполнение сроков никто, увы, должной ответственности не понесет. Надо сказать, что Время в Египте вообще имеет иное измерение. И “вовремя” (по египетским меркам) - это не тогда, когда положено завершить строительство по условиям контракта. Вовремя (по египетским меркам) - это тогда, когда Всевышнему будет угодно позволить старательному застройщику домучить-таки начатое им строительство. Ибо, как известно, все в мире в руках Его, и на все в мире воля Его ))

Помните это, и да пребудет с вами сила духа, и удача в подборе застройщика!